CAUSAL DE FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA, UNA CAUSAL EFECTIVA A LA HORA DE RESTITUIR EL INMUEBLE ARRENDADO.
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La causal de falta de
pago de los cánones de arrendamiento se ha convertido en la única causal
que tiene mayor efectividad a la hora de restituir
el inmueble arrendado de vivienda urbana. Después de todo es la esencia del
contrato de arrendamiento de vivienda urbana: El goce y uso de una casa o
apartamento a cambio del pago de una
cantidad de dinero (cánones de arrendamiento) que se puede estipular en la
forma que se desee (diario, mensual, anual etc…)
En este artículo se desea hablar de esta causal, la forma en
que se hace efectiva y cuando se puede utilizar para terminar unilateralmente
el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y pedir la respectiva restitución del inmueble si esto es lo
que se desea.
Lo primero es decir que la causal de terminación unilateral
de falta de pago se encuentra regulada en la ley 820 de 2003 artículo 22
numeral 1 que dispone que el arrendador puede terminar unilateralmente el
contrato por “la no cancelación por
parte del arrendatario de las rentas y
reajustes dentro del término
estipulado en el contrato” (Ley 820 de
2003).
La pregunta que muchas veces surge en estos casos es la
siguiente: ¿Cuánta Tiempo tengo que esperar para terminar el contrato de
arrendamiento por esta causa? ¿Cuántos pagos el arrendatario debe incumplir
para poder terminar unilateralmente el contrato?
Bueno la respuesta es que con la primera vez que el arrendatario
o inquilino falta a su obligación de cancelar
los cánones o pagos del arriendo se
puede cancelar unilateralmente el
contrato de arrendamiento, debido a que la norma no dice nada al respecto. Aun así
una interpretación sistemática de las normas daría como resultado aconsejar a
los arrendadores que esperen un término de tres meses. Este término o
plazo es recomendable por las siguientes circunstancias:
- Puede ser un asunto de insolvencia momentánea por parte del arrendatario o inquilino por lo que puede que se recupere si el arrendador llega a un acuerdo con él y le da un término prudencial de tres meses.
- La segunda razón se fundamenta en que el artículo 424 del código de procedimiento civil, que todavía sigue rigiendo para el año 2015 a pesar de que el Código General del proceso empezó a tener vigencia en el año 2014 (cosas de abogados) nos dice que cuando la demanda por la restitución del inmueble se fundamenta por falta de pago el arrendatario o inquilino debe demostrar el pago de los tres últimos periodos del canon de arriendo si quiere ser escuchado en el proceso (Codigo de Procedimiento Civil, 1970). Esta condición también la trae el Código General del Proceso en su artículo 384 (Codigo General del Proceso, 2012).
Así que para los arrendadores o propietarios de los
inmuebles les aconsejo que esperen un momento prudencial de tres meses para estar seguros que
pueden invocar esta causal de falta de
pago. Si el arrendatario paga en este término, debe hacerlo con los intereses moratorios debido a que realizo el pago fuera de los términos estipulados. La tasa de interés moratorio debe ser la que se pactó en el contrato y si no se pactó nada será el interés moratorio legal acorde con las normas legales pertinentes.
Los arrendadores o propietarios también deben saber que se
pueden embargar o pedir medidas cautelares de los bienes del arrendatario sean
muebles o inmuebles para el pago de los cánones y de los gastos del proceso
judicial si hay que llegar a ese extremo, aunque en lo personal recomiendo la
negociación y conciliación y un buen abogado también preferiría la conciliación (Codigo
General del Proceso, 2012).
Referencias
Congreso de la Republica. (06 de Agosto de 1970). Codigo
de Procedimiento Civil. Obtenido de Secretaria del Senado:
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_procedimiento_civil.html
Congreso de la
Republica. (10 de Julio de 2003). Ley 820 de 2003. Obtenido de
Secretaria del senado:
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html
Congreso de la
republica. (12 de Julio de 2012). Codigo General del Proceso. Obtenido
de secretaria del senado: http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1564_2012.html
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