SANEAR LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE IGUAL O INFERIOR A $161’087.500 (AÑO 2015)
Existen
muchos casos en los que personas han vivido en un inmueble por años, pero este inmueble
nunca ha sido registrado en la oficina de registro de instrumentos públicos, ni
lo han comprado a través de escritura pública. Sin la escritura pública y el registro
en la oficina de instrumentos públicos no se tiene ningún derecho de propiedad sobre los inmuebles. Esta situación es preocupante, debido a que
muchas veces las personas viven en esos
inmuebles, teniendo un riesgo a que se les vulnere su derecho a tener una vivienda digna (Constitución Politica de Colombia, 1991, Art 51).
Es por esta
problemática que el congreso ha expedido la ley 1561 de 2012, que busca sanear la propiedad de aquellas
personas que tan solo tienen un título
posesorio.
Para
ilustrar mejor los alcances de esta ley relatare su aplicación a través de unos
hechos de un caso de la vida real:
La
señora “Juana” compro una casa a unas personas pero solo firmaron
una promesa de compraventa debido a
que el inmueble nunca hizo parte de
algún proyecto de urbanización y solo fue adquirido por los primero dueños a
través de una invasión. Ella vivió durante mucho tiempo con su hermano “Raúl”,
sin ser molestada y sin pagar ningún impuesto, solo pagaba los servicios
públicos. Luego Raúl se fue de la casa
a vivir a un apartamento que él había adquirido a través de un subsidio. El
subsidio solo le financió el 70% de la
propiedad, por lo que “Raúl” tenía que conseguir el restante 30%. Raúl le pidió
prestado dinero a su medio hermano “Samuel”. “Samuel” le prestó el dinero a cambio de la supuesta posesión que tenía “Raúl” en el predio. “Samuel” se fue a catastro de
Bogotá y a la secretaria de hacienda de la misma ciudad con un papel firmado
por su medio hermano “Raúl” autenticado en notaria y pidió que registraran el predio a su nombre. Estas dos
entidades accedieron sin protestar a la petición de “Samuel”. En el mes de marzo del año 2014 a la señora “Juana” le llego por primera vez
a su casa el impuesto predial por valor de $30.000 pesos, pero el recibo
estaba a nombre de “Samuel”. “Juana” no
se preocupó y pago el impuesto predial
que estaba a nombre de “Samuel”. En marzo de 2015 “Samuel” se comunica con
“Juana” y le comunica que debe dejar vivir a una persona en el predio. “Juana” que no desea que nadie
viva en su casa, decide buscar
asesoría de un abogado.
De este caso
puede haber muchos reproches. El primero es la negligencia de “Juana” de no
buscar asesoría al momento en el que le llego el impuesto predial a nombre de otra persona. A.O servicios judiciales
presta consultas gratuitas a través de este blog o en las redes sociales
Facebook y google +; también los consultorios jurídicos de las universidades
prestan consultas gratuitas. Por ende no existe ninguna excusa para la
negligencia de “Juana”.
Otra
situación que debe tenerse en cuenta es que las entidades de catastro y la
secretaria de hacienda de Bogotá no son las entidades competentes por ley para
otorgar el derecho de propiedad. Sin
duda se debe registrar en esas entidades después de que una persona compra una casa, pero ellos no forman parte de la TRADICIÓN, que es un modo de adquirir
la propiedad de un inmueble (Codigo
Civil, 2015, articulo 756). Solo la escritura pública otorgada por una
notaría y el registro de esa escritura en la oficina de instrumentos públicos,
otorga el derecho de propiedad de un
inmueble y es lo que se conoce por TRADICIÓN.
Por lo tanto
lo único que logro “Samuel” con esta acción fue generar un gravamen tributario al predio
que se encuentra poseído por
“Juana”. Teniendo “Juana” que pagar este impuesto predial si quiere seguir
siendo poseedora de ese inmueble.
El problema
jurídico es que “Juana” tiene que sanear
la propiedad de su inmueble,
debido a que este nunca ha sido registrado
en la oficina de instrumentos públicos;
Tampoco se le ha trasladado la propiedad
del inmueble por medio de escritura
pública u otro título traslaticio de
dominio ( como es la sentencia judicial) (Codigo
Civil, 2015, Art 758).
La ley 1561
de 2012 tiene como objetivo sanear la
propiedad de aquellos inmuebles
que se encuentran en la situación del
predio de “Juana”. El objetivo de la ley es que a través de una sentencia
judicial se otorga el reconocimiento de
la propiedad y la orden de registrar
ese reconocimiento en la oficina de
instrumentos públicos (Ley 1561 de
2012, 2012).
Pero para
que “Juana” pueda acceder a los beneficios que trae la ley 1561 de 2012, ella y
su predio deben cumplir con unos
requisitos que dispone el artículo seis
de esta ley y otras disposiciones. Estos requisitos son los siguientes:
1. El Inmueble Urbano no puede ser mayor a 250 SMLMV:
En el caso
de “Juana” su inmueble se encuentra
ubicado en la ciudad de Bogotá, en el llamado “suelo urbano” definido por la ley 388 de 1997 (Congreso de
la Republica, 1997), por lo tanto debe cumplir con la
condición que trae el artículo 4 de la ley 1561 de 2012 y su inmueble no puede
tener un avaluó mayor a 250 SMLMV (cantidad que para el año 2015 es de $161’087.500). Lo anterior no quiere decir
que si los inmuebles tienen un avaluó mayor que esa cantidad no pueden sanear
su propiedad. Lo que sucede es que la ley 1561 de 2012 tiene como beneficio un
proceso verbal especial que es mucho más rápido que el proceso de declaración
de pertenencia que trae el código general del proceso (se debe fallar en un
plazo de seis meses).
2. El inmueble no puede ser propiedad de ninguna entidad pública, del estado o de la nación:
Esta
condición es un mandato de carácter constitucional (Constitución
Politica de Colombia, 1991), por lo tanto no se
puede adquirir un bien de uso público, un bien fiscal, o un bien fiscal
adjudicable.
Bienes de uso público: son las calles, parques, plazas
etc… por lo general son bienes que pertenecen a todos los habitantes de un
territorio.
Bienes fiscales: son los edificios donde funcionan
las entidades públicas y los órganos del estado, como son la casa de Nariño
(donde vive el presidente) el edificio de la procuraduría, el edificio de los
juzgados etc... Su definición formal es
aquellos bienes que se encuentran en cabeza del estado, pero su uso no
pertenece generalmente a los habitantes.
Bienes fiscales adjudicables o
baldíos: son
aquellos bienes que se encuentran en cabeza del estado, su uso no pertenece
generalmente a los habitantes, pero tiene la característica de que pueden ser
adjudicables. Es el caso de los terrenos baldíos que son adjudicados por el
INCODER a unos beneficiarios para su explotación económica.
Si en este
caso “Juana” se encuentra en un inmueble
de propiedad del estado no puede adquirir el inmueble y tendrá que buscar la forma de tener una vivienda propia.
3. Que en el inmueble no se esté ante un proceso de restitución de tierras de
personas desplazadas por la violencia:
En el caso
de “Juana” es muy poco probable que aplique esta disposición, debido a que
hasta este momento, no se conoce ningún caso de desplazamiento forzado en el
interior de la ciudad de Bogotá por parte de grupos armados ilegales (Congreso de
la Republica de Colombia, 2011). Aun así esa información se encuentra en el folio de matrícula inmobiliaria. En
el caso de “Juana” que el inmueble nunca ha sido registrado, la unidad
administrativa especial de gestión de restitución de tierras despojadas debe oficiar a la oficina de registro de
instrumentos públicos para crear los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes.
Además “Juana” debe estar enterada de que su inmueble es objeto de restitución
debido a que la Unidad Administrativa especial de gestión de restitución debió
haberle informado acerca del inicio de este trámite tal y como los dispone el
decreto 4829 de 2011 (PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA DE
COLOMBIA, 2011).
4. Que el inmueble no se encuentre dentro de las zonas declaradas como de
alto riesgo no mitigable identificada en el plan de ordenamiento territorial:
Si el Inmueble en el caso de “Juana” ha sido
declarado por el fopae de Bogotá como
zona de riesgo no mitigable, no puede iniciar el proceso verbal especial de saneamiento de la propiedad.
5. Que el inmueble no se encuentre dentro de las zonas o áreas protegidas
ambientales:
Si el inmueble de “Juana” se encuentra en
zonas que hacen parte del sistema de parques nacionales naturales; zonas de
reservas forestales protectoras; Zonas de
los parques naturales regionales; zonas de los distritos de manejo
integrado; zonas de los distritos de conservación de suelos; zonas de las áreas de recreación o ha sido declarado
como reservas naturales de la sociedad civil no puede iniciar el proceso verbal especial de saneamiento de la propiedad.
6. Que el inmueble no se encuentre en áreas de resguardo indígena o de
propiedad colectiva de las comunidades negras u otros grupos étnicos:
Si en el
caso de “Juana” el inmueble se encuentra en áreas que alguna vez fueron de
indígenas u otros grupos étnico, no puede iniciar
el proceso especial de saneamiento de la propiedad.
7. Que el inmueble no se encuentre en
zonas de cantera que hayan sufrido grave deterioro físico, hasta se adelante un
manejo especial de recomposición geomorfológica de su suelo que las habilite
para el desarrollo urbano:
Si el inmueble de “Juana” se encuentra en
lugares donde antes se excavaba arena, tierra, piedras u otros minerales
necesarios para producir materiales de construcción. Inclusive, si se encuentra
cerca de una mina de oro o diamantes, no puede iniciar el proceso especial de saneamiento de la propiedad.
8. Que el inmueble se encuentra en áreas afectadas por obra pública:
Si el predio de “Juana” se encuentra en
medio de un proyecto de construcción de una obra pública como una
carretera, este predio estaría afectado
con una limitación de dominio. Esta limitación la entidad que ordene la
afectación por ejemplo el IDU, debe registrarla
en el folio de matrícula inmobiliaria.
“Juana” lo único que podría hacer es pedir una compensación como calidad de
poseedora a la entidad pública ( ej: IDU).
9. Que el inmueble no se encuentra sometido a procedimientos administrativos
agrarios de titulación de baldíos, extinción del derecho de dominio,
clarificación de la propiedad,
recuperación de baldíos indebidamente ocupados, deslinde de tierras de la
Nación, o de las comunidades indígenas o afrodescendientes u otras minorías
étnicas, o delimitación de sabanas o playones comunales:
Esta
condición tiene que ver con las funciones que debe cumplir INCODER acerca de la
desconcentración de la tierra y el acceso a la propiedad a los trabajadores
agrarios. En el caso de “Juana” solo aplicaría esta restricción si ella hubiere
comprado el inmueble de una persona
que fue beneficiaria de algún subsidio del INCODER, o el inmueble sea en una
zona de reserva campesina. En caso de encontrarse en cualquiera de estas
condiciones “Juana” no podrá iniciar el
proceso especial de saneamiento de la propiedad.
10. Que el inmueble no se encuentre ubicado en zonas declaradas de inminente
riesgo de desplazamiento o de desplazamiento forzado:
Este requisito
no aplica en el caso de “Juana”, ya que hasta el momento no se ha conocido ningún
caso de desplazamiento forzado en el interior de Bogotá. Aun así si su inmueble se encuentra en unza zona
declarada como de inminente riesgo de desplazamiento forzado no se puede iniciar
el proceso verbal especial de
saneamiento de la propiedad.
11. Que el inmueble no este destinado a
actividades ilegales:
Si en caso
de “Juana” ella ha utilizado su inmueble
para vender drogas, o esconder personas con orden de captura, no podría iniciar
el proceso verbal especial de
saneamiento de la propiedad.
Si el inmueble cumple con los anteriores
requisitos solo queda iniciar la demanda ante un juez civil municipal del lugar
donde se halla ubicado el inmueble. Se debe probar el ánimo de señor y dueño (que
pago recibos, impuesto, construyo etc…) que haya poseído
el inmueble por 10 años o 5 años si se prueba justo título y buena fe.
REFERENCIAS
Codigo Civil. (junio de 2015). Bogotá D.C, Colombia:
LEGIS.
Congreso de la
Republica. (18 de Julio de 1997). Ley 388 de 1997. Obtenido de
Secretaria del Senado:
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0388_1997.html
Congreso de la
Republica de Colombia. (10 de Junio de 2011). Ley 1448 de 2011.
Obtenido de Secretaria del Senado:
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1448_2011.html
Congreso de la
Republica de Colombia. (11 de julio de 2012). Ley 1561 de 2012.
Obtenido de Secretaria del senado:
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1561_2012.html
Constitución Politica
de Colombia. (1991). Obtenido de Alcaldia Mayor de Bogotá:
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4125
PRESIDENCIA DE LA
REPÚBLICA DE COLOMBIA. (20 de Diciembre de 2011). Decreto 4829 de 2011.
Obtenido de Alcaldia de Bogotá:
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=45065
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